Calcul de la plus-value immobilière
Indiquez les prix d'achat et de vente, ainsi que la durée de détention. Après déduction des abattements, le calcul de la plus-value immobilière fixe l'impôt à 19 %. Les prélèvements sociaux s'établissent à 17,2 %. La surtaxe éventuelle est également calculée.
- Le taux de 19 % s'applique à l'impôt sur le revenu après l'abattement pour durée de détention.
- La plus-value d'un bien immobilier est soumise à un prélèvement social de 17,2 %.
- Après 22 ans de détention, vous ne payez plus l'impôt. Les prélèvements sociaux cessent après 30 ans.
- La vente de votre résidence principale ne donne lieu à aucun impôt, soit 0 €.
Les étapes du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value brute résulte du prix de vente diminué du prix d'achat, des frais d'acquisition et des travaux.
- Le prix de vente figurant dans l'acte doit être diminué des frais de vente justifiés, tels que les diagnostics obligatoires.
- Pour les frais d'acquisition, retenez soit le montant réellement payé, soit 7,5 % du prix sous forme de forfait. Ajoutez ce montant au prix d'achat.
- Selon les factures, saisissez le coût réel des travaux. Après plus de 5 ans de détention du bien, une somme forfaitaire de 15 % du prix d'achat est aussi possible.
- Appliquez l'abattement correspondant à la durée de détention. Son taux diffère pour l'impôt et les prélèvements sociaux.
- Sur chacune des bases, appliquez 19 % pour l'impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Ajoutez ensuite la surtaxe lorsqu'elle est applicable.
Un forfait de 7,5 % est automatiquement appliqué par le simulateur de plus-value immobilière. Lorsque le champ des travaux reste vide, le simulateur applique un forfait de 15 % après plus de 5 ans de détention.
Exemple : après 8 ans, un bien acheté 200 000 € est revendu 280 000 €, sans facture de travaux. Avec ces forfaits, les frais s'ajoutent à hauteur de 15 000 € et les travaux de 30 000 €. La plus-value brute atteint donc 35 000 €.
Après 8 ans, l'impôt bénéficie d'un abattement de 18 %, contre 4,95 % pour les prélèvements sociaux. Vous devez payer 11 175 € au total : 5 453 € d'impôt et 5 722 € de prélèvements sociaux.
Abattements de la plus-value immobilière selon la durée de détention du bien
L'abattement commence à la 6e année de détention. Après 22 ans, il supprime l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont supprimés après 30 ans.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6,00 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4,00 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9,00 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Dans l'outil de calcul, indiquez les années pleines comprises entre l'acte d'achat et celui de vente.
Surtaxe sur la plus-value imposable dépassant 50 000 €
Les plus-values imposables supérieures à 50 000 € font l'objet d'une taxe supplémentaire. Leur montant est calculé après l'abattement retenu pour l'impôt. Le taux varie de 2 % à 6 %. Chaque palier prévoit une décote à son entrée.
| Plus-value imposable (PV) | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV - (60 000 - PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV - (110 000 - PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV - (160 000 - PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV - (210 000 - PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV - (260 000 - PV) × 25/100 |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % × PV |
La surtaxe ne s'applique ni aux ventes exonérées ni aux terrains à bâtir. Dans la pratique, le notaire calcule la surtaxe et la règle avec l'impôt lors de la vente.