Calcul de rentabilité locative
La rentabilité locative rapporte au prix payé les loyers perçus sur une année. Saisissez le loyer, les charges, les frais d'achat et le prix. L'outil montre alors deux rendements, l'un brut et l'autre net, avant impôts et crédit.
- Des loyers de 9 000 € par an, soit 750 € par mois.
- Un achat à 180 000 € affiche un rendement brut de 5,00 %.
- Frais de 14 000 € et charges de 1 800 € : un rendement net de 3,71 %.
Rendement locatif brut et net : les formules
Rendement brut = 12 × loyer mensuel hors charges / prix d'achat × 100
Rendement net = 100 × (loyers annuels - charges non récupérables) ÷ (frais d'achat + prix d'achat)
Deux annonces se comparent rapidement grâce au rendement brut. Ce que rapporte le bien, la rentabilité locative nette le décrit plus nettement, car elle prend en compte les frais d'achat ainsi que les charges non refacturées au locataire.
L'exemple ci-dessus mène à un revenu annuel de 7 200 €, charges déduites, sur un coût global de 194 000 €.
Quelles charges inclure dans le calcul du rendement locatif
Les frais d'achat couvrent les dépenses payées une seule fois, pour l'acquisition et la location du bien :
- les frais de notaire, dont le montant reste à estimer avec le simulateur de frais;
- les frais d'agence, quand ils restent à votre charge, sont détaillés dans le simulateur de frais d'agence;
- tous travaux menés avant la première mise en location ;
Ne retenez, parmi les charges annuelles, que celles que vous assumez financièrement :
- la taxe foncière : relevez-la sur votre avis, ou estimez-la avec le calcul de la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, pour la part qui vous incombe;
- l'assurance du propriétaire, ainsi que les honoraires du gestionnaire quand vous déléguez la gestion ;
- l'entretien et les réparations à la charge du bailleur.
Les charges récupérables, que vous refacturez au locataire en plus du loyer, ne sont pas prises en compte. Indiquez donc un loyer hors charges.
Les limites de la rentabilité affichée
Le calcul part de l'hypothèse d'un logement loué 12 mois sur 12. Un mois sans locataire enlève un douzième des loyers annuels.
Le résultat affiché est exprimé avant toute imposition. Les loyers perçus pendant une location vide relèvent des revenus fonciers, imposables via l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2 %, selon Service-public.fr.
Le crédit n'y est pas non plus pris en compte. Si vous empruntez, la mensualité se compare au loyer net : utilisez le simulateur de prêt puis le tableau d'amortissement.
Votre hypothèse de loyer explique ces chiffres, qui ne garantissent pas un revenu. Le loyer réel, lui, dépend du marché local, du locataire et de l'état du bien.