Calcul de capacité d'emprunt
Une banque peut vous accorder un capital, avec une mensualité plafonnée à 35 % de vos revenus nets, déduction faite des crédits en cours. C'est votre capacité d'emprunt. Les taux moyens du mois servent de base au calcul.
- 35 %.au maximum de taux d'effort, assurance emprunteur incluse.
- 25 ans.de durée maximale, 27 ans lorsqu'un différé accompagne un achat de logement neuf.
- 3,45 %.de taux moyen relevé sur 25 ans, en septembre 2026.
- Avec 3 000 € nets par mois, vous pouvez emprunter 210 000 € sur 25 ans.
Calcul de capacité d'emprunt : la règle des 35 %
Le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques deux critères, en application depuis le 1er janvier 2022. Le taux d'effort est plafonné à 35 % et la durée du crédit à 25 ans (mesure du HCSF).
M vaut 35 % de vos revenus nets, moins les crédits en cours, t le taux mensuel et n le nombre de mois. La capacité se calcule ainsi : Capacité = M × (1 - (1 + t)^-n) / t.
Le taux d'effort met en rapport toutes vos charges d'emprunt avec le montant de vos revenus nets avant impôt. Dès qu'elle conditionne le prêt, l'assurance emprunteur compte parmi ces charges, précise la FAQ du HCSF.
Le simulateur raisonne sans assurance. Une fois celle-ci ajoutée, le capital réellement finançable devient un peu plus faible.
Une tolérance s'applique au neuf vendu sur plan, à la construction de maison et à l'ancien dont les travaux atteignent au moins 10 % du coût total. La durée passe alors à 27 ans avec un différé d'amortissement, dont 25 ans d'amortissement au plus.
Ce qui réduit votre capacité d'emprunt immobilier
La mensualité disponible baisse d'autant pour chaque crédit en cours, quelle que soit la banque qui l'a consenti et l'objet du prêt. Avec un prêt auto de 200 € par mois, la part de mensualité consacrée à votre prêt immobilier baisse d'autant.
Pour chaque année du prêt, la banque contrôle le taux d'effort. Un crédit à la consommation pèse donc sur le calcul s'il s'arrête dans 3 ans, même s'il se termine bien avant le prêt immobilier.
Les revenus stables et récurrents sont seuls retenus, dont un salaire en CDD. Dividendes et revenus exceptionnels sont écartés du calcul, et les loyers font l'objet d'une décote.
Le calcul du taux d'endettement compare vos mensualités à vos revenus et mesure ainsi votre situation actuelle.
Simulation capacité emprunt avec un apport personnel
La mensualité autorisée reste la même, quel que soit l'apport personnel. Le montant emprunté s'y ajoute pour former votre budget d'achat, indiqué séparément dans le résultat.
Ce budget doit couvrir les frais de notaire. Les frais d'agence viennent en plus s'ils s'appliquent. L'estimation des frais de notaire chiffre le montant d'après le prix du bien et son département.
Aucun apport minimal n'est fixé par la décision du HCSF, et chaque banque ajoute ses propres critères d'octroi.
Exemple : quelle capacité d'emprunt avec 3 000 € par mois
La mensualité peut atteindre 1 050 € si vos revenus nets atteignent 3 000 € et qu'aucun crédit n'est en cours. Pour chaque durée, le tableau transforme cette somme en capital.
| Durée | Taux moyen | Mensualité maximale | Montant empruntable |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,21 % | 1 050 € | 149 000 € |
| 20 ans | 3,39 % | 1 050 € | 182 000 € |
| 25 ans | 3,45 % | 1 050 € | 210 000 € |
Avec la même mensualité, l'emprunt atteint 210 000 € sur 25 ans, mais 182 000 € seulement sur 20 ans : 60 mois supplémentaires expliquent la différence.
Ce calcul de capacité d'emprunt n'est qu'une estimation : la banque peut retenir des critères autres que la règle des 35 %. Le reste à vivre indique ce qu'il vous restera chaque mois après l'échéance.