Calcul du taux d'endettement
Votre taux d'endettement correspond à la somme de vos mensualités de crédit comparée à vos revenus nets. Les banques rapprochent ce taux du plafond de 35 % établi par le Haut Conseil de stabilité financière.
- 35 % est le taux d'effort maximum, assurance emprunteur comprise.
- La durée du crédit est de 25 ans au plus, avec un différé pouvant aller jusqu'à 2 ans dans certains cas.
- Chaque trimestre, 20 % des crédits accordés peuvent ne pas respecter ces deux critères.
Calcul du taux d'endettement : la formule
Taux d'endettement = total de vos mensualités de crédit / revenus nets mensuels × 100
Pour le HCSF, le taux d'effort compare les charges d'emprunt aux revenus. En euros par mois, l'outil montre la marge qui reste sous 35 %.
Votre capacité d'endettement correspond à cette marge, soit la mensualité maximale que permettent vos revenus. Pour obtenir une somme empruntable, utilisez le calcul de capacité d'emprunt.
Ce qui compte dans le calcul endettement
- Le calcul tient compte de tous vos emprunts en cours, à l'exception de certains crédits relais. Un crédit à la consommation obtenu auprès d'une autre banque est également inclus ;
- Le nouveau prêt immobilier est inclus, avec l'assurance emprunteur lorsqu'elle conditionne l'octroi du crédit ;
- Pour les revenus, le montant net avant impôt du foyer est retenu, à l'exclusion des revenus exceptionnels ;
- Les loyers perçus sont pris en compte, y compris ceux du bien financé, après la décote appliquée par la banque.
La FAQ du HCSF précise que les loyers s'ajoutent aux revenus et ne peuvent pas être retranchés des mensualités. Les pensions alimentaires versées peuvent être déduites des revenus, à condition de remplir certaines conditions.
La FAQ du HCSF propose un exemple
Au-delà de la première, le taux d'effort se contrôle aussi pendant chacune des autres années. Un crédit à la consommation encore actif pendant quelques années peut suffire à faire dépasser 35 %.
| Années | Charges annuelles | Revenus annuels | Taux d'effort |
|---|---|---|---|
| 1 à 5 | 18 000 € (1 000 € de crédit à la consommation et 17 000 € de prêt immobilier) | 50 000 € | 36 % |
| 6 à 20 | 17 000 € (prêt immobilier seul) | 50 000 € | 34 % |
Ce prêt n'est pas conforme, car son taux dépasse 35 % pendant les 5 premières années. Le dossier entre alors dans la marge de flexibilité prévue par la banque, sans garantie d’accord.
À quelles conditions une banque peut-elle dépasser 35 % ?
La décision du 29 juin 2023 autorise les banques à déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle. Les acquéreurs de leur résidence principale reçoivent au moins 70 % de cette marge, et les primo-accédants au moins 30 %.
Rester sous 35 % ne signifie pas que la banque accorde le prêt. La banque tient aussi compte de ce qu’il vous reste comme budget chaque mois, selon le calcul du reste à vivre.